Les taux d’intérêts hypothécaires sont historiquement bas et d’aucun pourrait penser qu’il faudrait en profiter pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Surtout en regard des charges de location payées. En effet, les loyers n’ont malheureusement que très faiblement baissé car ils se basent sur le taux d’intérêt hypothécaire de référence à taux variable et que celui-ci n’a pas enregistré la même baisse que les taux fixes. 

Toutefois, devenir propriétaire fait sans doute partie des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre au cours de votre vie. C’est pourquoi, avant de franchir le pas et se lancer dans un projet d’achat immobilier, tout locataire doit en évaluer précisément les conséquences financières, même si compte tenu du niveau actuel des taux hypothécaires et du montant des loyers, on imagine que les conséquences financières ne peuvent être que favorables.

Nous allons donc aborder uniquement le raisonnement financier à entreprendre lors de l’achat d’un bien immobilier comme résidence principale et ce sans considérer l’évolution de la valeur immobilière. 

Exemple concret

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acquérir un appartement de 120 m2 de la région La Côte construit en 2005. Le prix de vente a été fixé à CHF 1’000’000 et les fonds propres totaux à disposition s’élèvent à CHF 250’000, soit CHF 200’000 (dont la moitié ne doit pas provenir de la caisse de pension ni d’un prêt remboursable) correspondant à l’apport personnel demandé par l’institut financier et CHF 50’000 liés aux frais d’achat estimés à 5%. Le financement nécessaire s’élève donc à CHF 800’000. Les dépenses mensuelles «brutes» engendrées par cette acquisition sont détaillées dans le tableau 1. 

Nous avons parlé d’une charge «brute», ceci du fait que l’impact fiscal doit également être pris en considération dans cette simulation. En effet, le fait de devenir propriétaire engendre, de la part de l’administration fiscale, le calcul d’une valeur locative qui sera ajoutée au revenu imposable de l’acquéreur, ceci permettant ensuite de déduire les frais d’intérêt et les frais d’entretien forfaitaires ou réels. L’évolution du revenu imposable s’établira comme dans le tableau 2. 

Bien souvent, le fait de devenir propriétaire implique une diminution du revenu imposable. Tenant compte d’un taux marginal d’imposition de 45% (le revenu imposable initial de CHF 200’000 dépendant encore du statut, du coefficient familial et du domicile), la baisse annuelle des impôts s’élève à CHF 2’580 (CHF 5’733 * 45%), soit CHF 215 par mois. Ainsi, le «loyer» net d’impôt mensuel est de CHF 1’846 (2’061 – 215).

Pour déterminer le coût réel final, il faut encore soustraire à ces charges l’amortissement. En effet, l’amortissement est une charge mais pas un coût du fait qu’il s’agit du remboursement du prêt hypothécaire. En ce sens, l’amortissement est une épargne forcée. (Voir tableau 3)

Stéphan Mischler

Directeur de DL

Mais, dans la présente simulation, il y a lieu encore de tenir compte de l’intérêt créancier produit par la prestation de 3ème pilier qui va augmenter la part amortissement, la possible augmentation de la valeur de l’objet et le loyer fixe durant la période choisie pour le financement hypothécaire.

Au vu de l’intégralité de ces paramètres financiers et en comparaison à un loyer de locataire se situant pour ce type d’objet aux alentours de CHF 2’700 à 3’300 par mois + charges, nous constatons que se diriger vers l’achat d’un bien immobilier est tout à fait judicieux.

Texte: Stéphan Mischler, directeur de DL | Conseils en financement immobilier 

Devenir propriétaire réduit le coût lié au logement.

Tableau 1
Prêt hypothécaire de CHF 800’000 à 1.10% (fixe 10 ans) CHF 8’800
Amortissement 2ème rang / 15 ans + CHF 8’933
Frais annexes estimés de 0.7% de la valeur de l’objet + CHF 7’000
Charges annuelles totales CHF 24’733
Total mensuel CHF 2’061
Tableau 2
Valeur locative estimée CHF 15’000
Déduction des intérêts hypothécaires payés – CHF 8’933
Déduction forfaitaire des frais d’entretien
(20% de la valeur locative)
– CHF 3’000
par 3èmes piliers A (s’ils n’existent pas déjà) – CHF 8’933
Total – CHF 5’733
Tableau 3
Charges après impôts CHF 1’846
Amortissement (CHF 8’933 /12 mois) – CHF 744
Coût net mensuel CHF 1’102
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